TMG今晚第二集:经验丰富的房地产经纪人格雷格·弗里克的3个关键投资策略

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在今天的市场上买卖多户型投资房产的好处和挑战

新冠肺炎疫情在短时间内真正改变了物业管理行业, 尤其是在波特兰-温哥华市场. 现在这两个州的驱逐令仍然有效,拖欠率很高 关于房东与租客关系的法律 是不断变化的. 这引出了一个问题: 现在真的是投资房地产的最佳时机吗?

TMG今晚的第二集,Carmen Villarma,总裁和创始人 管理组, 我们采访了格雷格·弗里克, 本地投资经纪人, 在这个不可预测的时期,讨论新威尼斯首页和现有威尼斯首页的投资策略.

技巧1:制定策略.

重要的是要设定预期,并知道你的投资目标. 即使你是一个新威尼斯首页或第一次投资, 一开始你可能不知道你的目标是什么——没关系! 探索你的选择,花时间去了解你的目标是什么,然后从那里制定一个策略. 需要考虑的因素包括:

  • 我为什么想投资? 是为了退休吗?
  • 我打算把生意传给我的孩子们吗?
  • 你认为这项投资的长期方向是什么?
  • 我想要吗 自己管理此属性 或者完全不插手?
  • 我需要第三方的帮助吗 管理威尼斯首页?

对你的期望要实事求是, 并确保它们符合当前的市场状况. 如果有人想要一笔10%回报的大交易, 你现在在西海岸是找不到的.

对于新型冠状病毒肺炎,现在是坐下来评估你的短期计划的好时机. 你打算卖还是买? 现在的利率很好……你应该考虑再融资? 是否有需要完成的资本改善项目? 这可能是取出一些钱的好时机, 把它用在那些改进上, 在接下来的7到10年里保持低利率, 几乎消除了利率风险. 请记住, 然而, 虽然利率很低,资金也很充足, 由于新型冠状病毒肺炎,许多银行要求6-12个月的准备金. 贷款的终身价值(LTV)更低,这意味着你需要更多的资产来获得贷款.

2020年,许多行业动态发生了变化. 长期计划可能真正取决于哪些变化是永久性的,哪些恢复到中间值. 现在还很难说. 例如,在家工作是否会继续? 这可能会吸引员工, 但这也造就了企业文化的构建, 合作, 而新员工的入职则更加困难. 如果继续,, 然而, 我们可能会看到租户想要搬离城市, 因为他们不再需要靠近办公大楼.

格雷格•弗里克技巧2:请合适的专家来帮助你.

无论你是自我管理还是与第三方管理威尼斯首页合作, 在整个过程中引入专家可以决定投资的成败.

例如, 如果你在寻求购买的时候和贷款人没有现有的关系, 向你的经纪人寻求建议. 经纪人可以根据你的具体目标和期望帮助你找到合适的贷款人. 即使你有一个现有的贷款关系, 如果贷款方位于你想买入的市场之外, 你可能会被建议与市场上的供应商合作. 从长远来看,这将对你有利, 因为你的贷款人将已经在市场上受过教育和专家.

甚至在新型冠状病毒肺炎, 我们看到人们急于离开俄勒冈州,搬到华盛顿市场,因为那里没有州所得税. 现在,所有的 额外的暂停和法律的实施在美国,业主们急于离开这个市场,因为他们不想应对新的法律. 对于那些不使用管理威尼斯首页的业主来说尤其如此. “这不是你想做的事情,”格雷格说. “找个人来帮忙,因为陷阱更大,惩罚更严重.”

技巧3:做好尽职调查的准备.

你已经确定了一处你想买的房产,你提出了一个报价,这个报价被接受了! 万岁! 你可能会认为马上就要关门了, 但不要忘记考虑尽职调查的时间因素.

尽职调查期间是用来调查有关财产和财产所在地区的物质和财务状况的事实的时间. 作为一个威尼斯首页, 尽职调查可以帮助你核实你是否得到了你所购买的房产和现金流. 它汇集了您在决定是否继续购买之前需要知道的所有知识和信息. Due diligence is very important; especially in multifamily when you’re not always able to physically enter units before making an offer.

尽职调查是一个耗时且深入的过程. 它可以在任何地方持续15到30天, 取决于资产, 市场, 还有其他的因素. 如果你没有财务上的紧急情况, 例如, 尽职调查可能会超过30天的预期时间.

 格雷格说,如果你有第三方管理(如TMG), 让他们尽早参与尽职调查过程. 最糟糕的做法是,在尽职调查结束后再把管理层请进来.”

经纪人如何帮助进行尽职调查?

  • 经纪人可以提供建议,让检查人员或专家查看房产的不同组成部分. 他们与有信誉的供应商建立了关系.
  • 经纪人也将与你的管理威尼斯首页一起工作,以方便检查和评估, 所以你不必这么做.

“新冠肺炎疫情使尽职调查过程更加耗时, 因为我们不知道能进多少单位,格雷格说:“. “我们可以发布请求,但人们现在可以拒绝入境.”

这就是2020年在前端方面的独特之处. 2009/2010年出现了融资问题. 很难获得贷款,所以市场和销售停滞了一段时间. 现在,市场上有很多钱,利率低得令人难以置信. 现在很难的是实际的尽职调查. 评估师和检查员能进来吗? 他们能进多少个单位? 然后, 在做检查或评估时, 他们需要确保一次只有一个人进入该单元,而且这个人是完全蒙面的.

格雷格•弗里克

对格雷格·弗里克

格雷格是一名拥有28年经验的房地产投资经纪人. 大学主修金融专业, 在开始工作之前,格雷格曾供职于世邦魏理仕(CB Richard Ellis,一家商业地产服务威尼斯首页) HFO经纪威尼斯首页 1999年,专注于俄勒冈和华盛顿的多户型投资地产. 他大学毕业后的第一笔公寓交易是60号街的一套有15个单元的两居室公寓th 和Glisan. Greg是威尼斯首页的董事会成员 多户家庭的西北, 他还主持自己的行业节目, 高频振荡器电视.

“我们依靠管理威尼斯首页,为评估师提供室内照片等服务, 因为贷方现在不能进去.”

额外提示:记住分散投资

从不同的属性类型到不同的地理位置, 使你的投资组合多样化是很重要的,这样你就不会和自己竞争. “不要自我蚕食,”格雷格说. 不要有两个或更多的房产在争夺同一个租户.

了解TMG如何帮助你获得最大的投资回报. 

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