TMG今晚第一集:多家庭投资策略特邀嘉宾Russ Campbell

TMG今晚 一个视频网络系列是由 TMG威尼斯首页家族 提供策略, 提示, 以及帮助我们成为更好的威尼斯首页的洞察力, 更好的董事会成员, 更好地照顾我们的社区. 《澳门威尼斯十大官网》每隔周五晚6点首播 TMG的YouTube频道.

TMG威尼斯首页家族 房地产威尼斯首页提供全方位服务吗 物业管理, 肥厚性骨关节病变与肺部转移管理, 维护, 房屋销售.

2020年10月一个下雨的周四晚上, 在温哥华市中心的一个小工作室里, 华盛顿, TMG总统, 卡门Villarma, 与当地房地产开发商和威尼斯首页Russ Campbell一起拍摄的第一集 TMG今晚. 未经排练和脚本(并遵循新型冠状病毒肺炎安全协议), 两人兴奋地走到镜头前,讨论威尼斯首页投资组合多元化的问题, 融资建议, 并为刚刚起步的威尼斯首页提供建议.

在晚上结束的时候, Russ为经验丰富的威尼斯首页和新威尼斯首页分享了宝贵的见解, 回答关键问题,例如: “如何找到一个好的投资机会?”“现在威尼斯首页有什么机会?” 最重要的是, “新冠肺炎疫情之后,房地产的未来会是什么样子?”

继续往下读,你会发现Russ对威尼斯首页的建议、技巧和“秘方”. 观看TMG今晚第一集的全部内容.

拉斯和卡门但首先,我要介绍一下拉斯·坎贝尔

“我是个数字狂人……这是我喜欢的东西。.——Russ Campbell

Russ在20岁时开始了他的投资生涯, 当时他买了一栋四单元的公寓楼,既是他的大学宿舍,也是他第一次了解房地产行业. 后,, 他在马里兰州的一家房地产开发威尼斯首页工作,在那里他了解了商业开发, 会计, 在搬到西海岸之前,他和家人一起寻求抵押贷款融资. 不过在接下来的15年里,他涉足了住宅用地开发, 直到21世纪初,Russ才真正开始了他的房地产投资生涯, 当他和他的兄弟, 道格•坎贝尔, 与建筑商合作,在本德开发了一个42个单元的分区, 俄勒冈州.

当弯曲细分完成, Russ和Doug在温哥华开始发展, 华盛顿地区. 最终, 他们的兴趣从土地开发转向了投资租赁单元. 他们与TMG的合作始于金融危机期间, 当时他们购买了一些TMG已经在管理的REO(拥有的房地产)物业. 在那之后, Russ和Doug开始在波特兰的城市市场开发多户型公寓, 俄勒冈州. 他们最近的一个项目是 在Sellwood银河号”。这是俄勒冈州塞尔伍德市的一栋拥有79个单元的住宅楼.

道格获得了土地规划专业的硕士学位,并在普吉特湾担任了多年的顾问, 华盛顿和波特兰, 俄勒冈州地区. 结合Russ在会计和金融方面的专业知识, 两人在波特兰建立了强大的合作关系, 总部位于俄勒冈的房地产开发威尼斯首页crg, 威尼斯首页.

找到一个好的投资机会

当谈到寻找新的投资机会时, “这在很大程度上取决于你作为威尼斯首页的地位,”拉斯说. 他买的第一处房产只有四个单元,因为他可以自己管理,而且他有资金. 对于入门级威尼斯首页来说,较小的项目可能是更好的选择.

拥有从土地开发到抵押和金融的所有房地产方面的经验, Russ为寻找好的投资机会提出了一些有见地的建议:

  • 做你的研究.

    与当前一代的租房者(千禧一代)交谈. 问他们喜欢住在哪里,他们在寻找什么特征,等等.

  • 位置,位置,位置.

    看看周围的属性是如何被管理的. 确定附近人们需要的服务(交通、购物、餐馆等).)

  • 考虑单位的数量.

    越大的投资成本越高. 如果你有资金,就保持在20套以上. 在规模更大的城市项目中,要保持在75套左右. 当你考虑到现场管理和维护的成本时, 你可能想要更大的-超过100单位.

现在最好的房地产投资

投资,以避免

卡温顿townhomes 1

Townhomes

这是现在的“秘制酱料”. 从人口统计学的角度, 将会有一股千禧一代的浪潮,他们想要离开公寓,进入单一家庭结构,因为他们要结婚组建家庭. 他们可能不能马上买房子. 联排别墅对这些租户来说是一个很好的解决方案,有很好的投资回报率.

在Sellwood银河号”。

生活/工作性质

由于新型冠状病毒肺炎的影响,越来越多的人在家工作,同时提供商业空间和住宅空间的房地产目前需求量很大. 在Sellwood银河号”。 例如,提供一些活动/工作单元.

单一的家庭圈子

单一家庭住宅

投资5-6的房产 资本化率. 对独栋住宅的需求很高,但价格也很高. 威尼斯首页正在押注经济将继续加速增长. 障碍是,你有一个有限的市场,谁能负担得起你需要的租金,以保持在5-6资本化率. 联排别墅更适合这个要求——它们通常有院子、车库等. 那是独栋住宅,但租金更便宜.

地标现代城市小圈

商业地产

避免在未来3-5年内投资城市办公空间,特别是在波特兰市中心. 由于新型冠状病毒肺炎,每个人都在远程工作, 商业地产和办公零售正在亏损. “我很高兴我不在办公室和零售行业工作,”拉斯说. “我现在会避开这些.“一两年内可能会有一些很好的机会,但不是现在.

什么是好的投资策略?

  • 找出对你有效的方法.

    对于俄国人, 如果他愿意承保,并且能够评估现金流估计和风险, 他更愿意跟进线人的行动.

  • 一旦建立了现金流模型,就要对它进行压力测试.

    弄清楚最坏的情况和最好的情况. 确保你能接受最坏的情况(而且不涉及把资产拱手让给银行或陷入财务困境).

  • 多元化是很重要的.

    Russ的主要投资理念之一是多样化. 拥有许多不同的物业类型(联排别墅、公寓等).),并在不同的地理区域进行投资. 例如, TMG正在向三城地区扩张. 如果你有足够的资金进行投资,不要把所有资金都投入到一栋建筑中. 分割你的资产来保护你自己,即使这意味着购买较小的项目. 

  • 错误是不可避免的.

    市场在不断变化. 从发现、机会到终止托管之间的时间可能是相当长的. 如果你有多重投资,当出现问题时,你不会失去一切.

你已经找到了一个好的投资机会. 现在?

现在是时候开始承销和贷款流程了. 作为一种哲学,Russ和Doug养成了尝试的习惯 将债务期限与资产期限匹配起来. 住房和城市发展部的贷款是有益的,因为他们延长了相当长的时间——通常是35年, 如果你做建筑的话,有时要42年. 然而, 住房和城市发展部的贷款既复杂又昂贵, 因此,在整个过程中,有好的承销商和经纪人与你合作是很重要的. 经纪人和承销商可以创造或破坏这种体验.

“做好调查,”Russ说. 有一些HUD代理不像其他的那么透明. 问一些问题,例如,当你锁定它时,你的利率会受到怎样的影响.

确定一个好的专家团队一起工作.

根据Russ的说法,“这就像凳子上的三个钉子. 如果其中一个破裂,协议就不会生效.“如果你无法获得融资,而贷款人退出,这是行不通的. 如果你没有物业经理来帮你评估你的收入和支出, 你会想念你的模型,可能还会为建筑付出太多.

拥有以下三个关键团队成员至关重要:

代理

在承销过程中,利用经纪人在市场上的专业知识来代表你. 他们可以帮助了解房产的价值和附近房产的售价.

物业经理

利用第三方物业经理的经验,比如 TMG 即使是在一项新的开发协议上,这也至关重要吗. 他们帮助你评估和估计收入和费用.

银行

找一个你信任的贷款机构,可以在早期评估项目,并帮助你完成承销过程. 在您的模型中获得贷款的条款,并对贷款将关闭感到放心.

新型冠状病毒肺炎期间给现有房地产威尼斯首页的提示

“现在的房价是我整个房地产行业中最低的.——卡门·维拉玛

由于新冠肺炎,空置率和房租拖欠率都在上升. 但是现在的利率比过去几年都要低. 现在是再融资的时候了. Russ今年专注于对贷款进行再融资,以利用历史上的低利率. 以较低的利率进行再融资,有助于减少由于空置和拖欠造成的租金收入损失.

房地产投资的未来

新冠肺炎为现代敲响了真正的警钟. 没有人认为在霍桑街投资一座小型商业零售大楼是有风险的, 但现在他们的租户都因为新型冠状病毒肺炎而破产了. 没有人会想到,波特兰市中心价值5000万美元的办公楼会空置,租户会试图重新协商租约,并搬到郊区.

酒店业和餐饮业受到的影响将超过住房. 餐馆将会减少,商业空间将会增多. 人们可能需要重新接受培训,以从事新的职业. 结构性失业预计会持续一段时间,政府将不得不介入. 一旦一切重新打开,它应该会很快回来, 虽然可能需要几年的时间才能恢复到原来的状态.

这与2008-09年的经济衰退有何不同? 经济衰退更像是 金融流动性危机 这更像是 需求危机. 现在过度杠杆化程度降低了,因此不良资产也减少了.

我们将在几年内恢复正常. 一旦我们度过了这次大流行,这个行业将会迅速改变.

小贴士

人们会渴望旅行,走出家门. 如果可以的话,现在就计划下一年的旅行,因为其他人也会想要旅行, 而且很难找到航班和酒店.

了解TMG如何帮助你获得最大的投资回报. 

滚动到顶部