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资产价值基于净值回报通过资本化率

通过资本化率计算基于净回报的财产价值

以净收益而非总租金收入来衡量出租房地产价值的一般标准是资本化率(或上限率). 与GRM相比,上限比率不是一个 乘数 但是一个 的年回报率.

然后才能根据资本化比率计算价值或回报, 你需要知道该物业的净营业收入(NOI).

什么是随机过程? 净营业收入(NOI)等于所有从财产的收入减去所有合理必要的营业费用. NOI是税前数字 不包括 贷款的本息支付、资本支出、折旧及摊销.

NOI =年租金金额减去年营业费用 

上限税率到底告诉了我们什么? 一种考虑上限比率的方法是,它代表了威尼斯首页在全现金购买时获得的回报百分比. 在提供的示例中, 全现金投资14美元,000,000美元的年投资回报是6美元.0%.  

什么是好的上限利率? 简单地说,这取决于你如何使用上限比率. 例如, 如果你正在出售房产,那么较低的上限利率是好的,因为这意味着你的房产的价值将会更高. 另一方面, 如果你正在购买房产,那么较高的上限利率是好的,因为这意味着你的初始投资将较低.

什么是现金对现金回报(CoC回报)? 现金对现金回报是年度税前现金流(偿还债务后)与投资现金总额的比率, 以百分数表示. 现金对现金回报通常用于房地产. 现金对现金收益的计算方法是将现金流量除以税前净营业收入(NOI)除以初始投资的现金金额.

因为现金对现金回报是一个简单的指标, 它并不能说明投资房产的一切. 例如,它不考虑房地产升值或税收优惠. 因此, 这只是表明房地产投资是否是好的投资的几个因素之一.

总现金投资是多少? 所有你必须支付的现金,以使你的租赁物业运作. 这包括购买它要支付的金额, 关闭成本, 修复的成本, 还有贷款费用(如果你从银行贷款).

CoC收益率= NOI/总现金投资

就像上限比率的计算一样, 之前你可以计算现金对现金回报, 你需要知道该物业的净营业收入(NOI).

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盖率的例子

让我们举一个通常使用的上限比率的例子. 假设我们正在研究一个公寓项目最近的销售情况,该项目的净运营收入(NOI)稳定在850美元,000, 售价为14美元,000,000. 在商业地产行业,人们通常说这种房产的售价为6元.盖率0%.

$850,000 / $14,000,000 = 6.0%

Cash-on-Cash返回示例

你以4美元的销售价格购买了一个小公寓项目,500,000美元,20%的现金作为首付(900美元),000). 评估的目的, 我们将使用价值的5%作为任何必要的维修和关闭成本,等于225美元,000.

总现金投资= $900,000 + $225,000 = $1,125,000

出于估算目的,我们将使用$ 27.5万作为NOI. 现在我们把债务偿还加到等式中,假设贷款收益率为6%:

6% x $3,600,000(贷款余额)= $216,000债务服务

27.5万美元- 21.6万美元= 5.9万美元不

现金对现金收益= NOI/现金投资总额
$59,000 / $1,125,000 = 5.2%

因此, 如果你以80%的价格从银行贷款,你将从这个出租物业产生的现金回报是5.2%.

问题? 我们是来帮忙的.

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