所有你需要知道的波特兰公平条例和租户筛选

波特兰公平条例和租户筛选

波特兰市集条例

2020年3月1日,波特兰市通过了《澳门威尼斯十大官网》.  该条例分为两部分:

  1. 申请居住单位的评审
  2. 保证金,预付租金

住宅申请人评估部分的影响是,房东对居住申请者的筛选和评估更加严格.  房东在他们的房子里筛选和评估居住申请人.  房东必须对他们的申请和程序作出具体的修改,关于广告和处理申请的方式, 然后必须在使用他们习惯的筛选标准或一个新的, 条例所述的“低屏障”筛选标准.  每一项的说明如下:

更新我们的应用程序

  1. 对所有应用程序的强制更改-所有应用程序必须包含以下信息:
    1. 该单元是否为“无障碍住宅单元”(根据俄勒冈州结构建筑规范和ICC A117).1)被定义为“a类单位”. 这些都是非常具体的要求, 与有移动困难的人的无障碍有关,并包含无障碍路线等方面的要求, 旋转空间和门口, 带扶手的浴室, 淋浴座位强化, 厨房配置, 等.
    2. 申请人有机会肯定地披露“残疾状况”,或如果申请人是“行动不便”,意味着该人有残疾,导致持续的独立限制, 有目的的身体运动或一个或多个肢体,并需要一个可变的生活空间,因为, 但不限于, 对辅助移动设备的需求.
    3. 如果房东收取筛选费,请说明筛选标准和评估程序.
    4. 申请人可以提供补充证据以减轻潜在的负面筛查结果.
    5. 当筛选收入时,租金与收入之比限制在总收入不超过2.波特兰住房局(Portland Housing Bureau)规定,当住宅单位月租金低于家庭收入中位数的80%时,为月租金的5倍(见附件表格). 所有其他申请人可能被要求支付不超过2倍的月租.  收入必须被定义为包括, 但不限于:工资, 租金援助, 而货币公共利益又以累积的财政资源为基础.  房东应该继续根据他们对申请人的租金收入比的分析与当地, 状态, 或联邦政府的租金凭证或住房补贴,只对申请人的部分租金.
    6. 给其他申请人30天的时间提出上诉,并给予申请人改正的机会, 反驳, 或者解释一下否定的基础是什么负面信息. 申请人还可以在批准日期后的三个月内获得房东的任何租赁机会的预审资格,并且在批准的上诉后的三个月内,所有的筛选费用都将被免除.  但, 在这些情况下,所有申请人都必须书面证明与房东批准的申请中描述的条件没有实质性变化.
    7. 两份附件来自波特兰住房局,包含:根据波特兰城市法典第30篇要求修改或住宿通知的权利.01.086.C.3.B; and Statement of Applicant Rights and Responsibilities Notice Required Under Portland City Code Title 30.01.086.C.3.C必须包含在申请中.
    8. 虽然没有直接要求在申请书中披露, 强烈推荐以下文件,因为如果申请人被要求核实身份进行筛查,房东必须接受以下类型的文件:
      1. SSN的证据
      2. 有效永久性居民身份证
      3. 移民签证
      4. 个人纳税人识别号码(ITIN)
      5. 非移民类签证
      6. 任何政府签发的证件,不论有效期
      7. 可以合理核查身份的任何非政府身份或身份组合
  1. 可选的更改应用程序-房东可能, 在他们的自由裁量权, 申请书中应包括以下内容:
    1. 有关申请人在过去365天内(在任何由业主拥有或管理的物业)是否现时居住或曾是业主居民的查询
    2. 如果申请人“在提交申请之日起365天内重复且可核实地违反租赁协议”,房东可以拒绝处理申请人的申请. “重复和可核实”指:
      1. 在一年内至少发生了3起违规事件=, 最近一次是在申请人提交申请日前365天内;
      2. 每三次违规行为发生时,租户都会收到书面通知;
      3. 3项违规行为均未被驳回, cured or resulted in a general judgment for the Applicant before the applicant submitted the application; and
      4. 业主向申请人提供上述通知的复印件.
    3. 披露房东可能拒绝处理不完整的申请, 未包括有关申请人身份或收入的信息, 或申请人故意隐瞒所要求的虚假信息.
    4. 在计算经济上有责任的申请人的收入时,包括可核实的家庭朋友的援助.
    5. 为经济上有责任但不符合租金入息标准的申请人提供担保条款. 担保人的收入不得超过月租金的三倍.
    6. 语言允许没有收入资格的申请人可能, 在房东的自由裁量权, 须另付半个月租金作为保安按金.

选择你的筛选标准

在步骤1中进行了强制和可选更改后, 房东可以选择继续使用他们现有的标准, 但附加要求房东在拒绝任何申请人之前要做一个“个性化评估”.  Or, 业主可选择采用条例所载的“低屏障标准”,以避免个别评估的要求.

在低屏障甄别标准下,无须根据条例的规定进行个别评估.  如果使用低屏障标准, 房东不能拒绝有以下犯罪记录的申请人:

  • 逮捕记录(未决指控仍可考虑)
  • 转移注意力或推迟判断
  • 已被司法驳回、撤销、作废或无效的定罪
  • 在俄勒冈,定罪不再违法
  • 少年的信念
  • 任何类型的轻罪定罪,判刑日期超过申请日起3年
  • 任何类型的重罪,其判刑日期自申请之日起超过七年

房东也不能拒绝申请人的信用记录,包括:

  • 信用评分为500或更高
  • 信用记录不足(NA评分)
  • 信用机构提供的逾期未付债务少于1,000美元的负面信息
  • 之前租赁的财产损失低于500美元
  • 出院破产
  • 第十三章在积极的偿还计划下破产
  • 医疗、教育/职业培训债务

最后,房东不可以拒绝申请人的租赁历史,包括:

  • 被拆迁
  • 驱逐令判决书在申请日期前三年或以上作出
  • 驱逐判断进入不到三年前申请的日期终止基于没有通知或违约的结果判断由于未能出现,申请人能证明他们腾出单位当时行动的通知
  • 租赁历史不足
  • 以前房东的口头或书面推荐信,以下情况除外:
    • 拖欠租金
    • 在一年内发生3起或3起以上严重违反租赁协议的行为,导致向承租人发出通知
    • 导致有原因的终止的未履行的违反

广告

该法令对房东必须如何做广告作了额外的限制, 尤其适用于多个单位同时使用.  如果房东同时宣传同一房产有多个住宅单元可供出租, 房东在发布联合通知后72小时内不得开始处理申请.  在广告中宣传一套待售公寓的房东将不受72小时等待期的限制.

房东公布的“通知”必须包含以下内容, 或者在广告本身, 或者提供一个地址, 网站地址, 申请人可透过互联网或其他通讯方式取得下列资料:

  1. 可供使用的住宅单位数量
  2. 可用单元中卧室数量的范围
  3. 可用住宅单元尺寸的范围
  4. 住宅单位的租金范围
  5. 房东何时开始接受申请
  6. 房东的筛选标准以及房东是否收取筛选费
  7. 哪些特定单位(如果有的话)是“可访问单位:

处理应用程序

对于房东同时在广告中宣传同一物业可提供多个住宅单元(并受72小时等待期的限制),“开放申请期”从房东开始处理申请的日期和时间开始.  如果在开放申请期之前收到多个申请, 每个完整的申请必须在开放申请期开始8小时后被记录下来.  无障碍住宅单位, 家庭成员为行动不便人士,并在公开申请前或期间申请的申请人,亦须获优先考虑.

房东必须以数字方式或手动方式记录收到填妥的申请的日期和时间,并按收到的顺序处理这些填妥的申请.

财务上有责任的申请人和现在的非财务上有责任的申请人之间也有区别. 如果一个住宅单元有多个申请人, 申请人可以选择哪些申请人将“财务上负责”,哪些申请人将没有财务上的责任. 只有“有财务责任”的申请人可以被审查财务责任(包括信用评分),但所有申请人都可以被审查与维护财产有关的因素, 符合健康的行为, 其他居民或业主安全或安宁地享有该物业.  如果财务责任申请人获得批准,但非财务责任申请人被拒绝, 房东不能全盘否定这户人家, 但必须接受经济上有责任的合格承租人,而不接受不合格申请人.

上诉

申请人有30天的时间就被拒绝的申请提出上诉,并可在此期间改正, 反驳, 或者解释一下否定的基础是什么负面信息.  在批准日期之后的三个月内,申请人必须获得房东的任何租赁机会的预审资格.  上诉通过后,房东必须免除三个月的所有放映费用, 但在这些情况下,申请人可能会被要求以书面证明条件没有改变.

豁免条例

住宅单位如符合下列条件,可获豁免受条例管制:

  1. 根据房东与非营利服务供应商或政府机构之间的协调准入制度或正式的转诊协议,为低收入或弱势租户提供住房.
  2. 非出租予公众人士或以广告形式出租予公众人士(包括收费或免费的网上广告).
  3. 与房东、室友或转租人合租,使用该住宅单元作为主要住所.
  4. 申请人将在复式住宅单位内居住一个单位,而业主的主要住宅单位是同一建筑群内的第二住宅单位的租约.
  5. 只要附属住宅单元的业主住在工地上,承租人就会占用附属住宅单元的租约.
  6. 当地方, 州或联邦政府对租户筛选的资金或贷款要求与该条例相冲突.

损害赔偿

业主如不遵守本条例,须向申请人缴付以下款额:

  1. 250美元每违反;
  2. Actual damages; and
  3. 合理的律师费和费用.

《澳门威尼斯十大官网》的公平待遇保证金

  • 押金可以收多少?
    1. 如业主要求预付上月租金,则可付半个月租金
    2. 如无须预付上月租金,则须缴付一个月租金
    3. 申请人如获有条件批准,须证明有经济能力,或抵减甄选威尼斯首页根据《澳门威尼斯十大官网》甄选申请人部分所确定的风险因素,则可在1或2的基础上再加付半个月的租金.
  • 需要披露哪些信息?房东必须在租赁协议上披露持有保证金的金融机构的名称和地址,以及保证金是否存在有息账户.
  • 入学后
    • 第一天-房东必须在租户入住的第一天向租户提供一份状况报告.  租户有7天的时间填写表格,记录任何损坏.
    • 第8天-租户未能填写并提交状况报告, 房东必须填写并向租户提供一份状况报告,包括数码照片(最好有日期和时间戳).
    • 第14天-缴付保证金及/或预付租金后两周内, 房东必须将这些钱存入专用账户.
    • 第17天-这是房东向租户提供上述条件报告的最后一天.
    •  会计
  • 房东必须在30天内向租户提供一份用于维修或更换的保证金的书面账目,并在租约终止后的31天内将未使用的金额退还给租户.
  • 房东不得将保证金用于:室内油漆,除非是为了修复除磨损以外的特定损坏或租户未经授权的油漆, 并偿还任何损坏或更换故障或损坏的设备或装置,而没有在状况报告中注明. 会计必须包括分项描述根据固定装置进行的任何修理和更换, 电器, 设备或个人财产纳入租赁协议,并将其与保证金一起提供给承租人, 所有损坏的照片, 如果劳动力成本高于200美元,则退还给租户, 证明劳动力成本合理且符合大都市地区典型小时费率的文件.
  •  损害赔偿-如未能遵守本条例,则须承担下列责任:赔偿金额为按金的两倍, 合理的律师费和费用.

关于TMG物业管理服务NW

TMG物业管理服务西北在这里帮助您了解俄勒冈州和华盛顿州不断变化的租赁法律和条例. 被《威尼斯首页》评为波特兰都市区顶级物业管理威尼斯首页之一, TMG在俄勒冈州和华盛顿州的全方位物业管理领域处于领先地位. TMG物业管理服务有限威尼斯首页(TMG物业管理服务西北)是TMG家族威尼斯首页的一个分支,提供全面的综合物业管理服务, 资产管理, 以及多户和独户住宅的租赁服务.

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